成都摇号楼盘成功胜出的“七种武器”

疫情后的成都楼市，已经被各种媒体报道吹得天花乱坠了，真的是隐隐有一种担忧啊！卖得好的项目，不全是托市场环境的福，必然有其硬核实力。

小全全以近期成都七个具有典型代表性的楼盘进行分析，总结出在近段时间成都摇号楼盘中能够取得不错销售成绩的“七种武器”，希望能客观实在地解释成都楼市近段时间走势良好的原因，而非给它贴上“难以承受之重”的种种标签。

恒大天府半岛是成都515新政后，天府新区首个真正的“万人摇”楼盘。最近一批次推七期70号楼，一共360套房源，吸引了11129人报名，普通摇号中签率低至1.45%。最新批次产品精装价格10799-13679元/㎡，建面111-123㎡，总价121万起，最低首付约36万就能买精装套三。

称恒大天府半岛是天府新区的“刚需福音”盘，一点儿也不过分。

其实恒大天府半岛自2019年下半年的推盘开始，就成为了天府新区的网红盘。新批次总体定位刚需的产品、实实在在的“极致刚需”客群能够承受的总价和首付门槛，是它受到追捧原因。

这样的产品在天府新区实在是太少了！与140平、160平起步、单价2万+的许多项目显著拉开了差距。但不得不承认，过去近三年的时间里，成都楼市里最受伤的一群人，就是刚刚拥有购房资格、首付能力有限但是又想要在这座城市里拥有属于自己的第一套房子的年轻“极刚”群体。

当然，“刚需接受任何蹂躏”，在低总价低单价之下，项目本身存在缺点甚至硬伤，自然是件很正常的事。

比如：此次开售的楼栋距离项目旁边的污水处理厂约100米，据二期业主反馈，影响非常明显。

二期业主反馈截图

小全全认为，刚需自住群体，以这个价格上车非常不容易，是果断要去搏一搏的；如果是投资，就需要谨慎了，从二手房交易数据来看，临近污水厂的二期售价明显比一期要低，有硬伤的住宅投资属性本来就不强，不建议入手。

作为“超级地标”，中海天府里在成都购房者中一直有极高的关注度。项目位于天府新区核心中央商务区，住宅物业本就珍稀，周边还分布着世界级的配套资源，众多500强龙头企业入驻CBD，中海天府里自身也是一个“超级地标”项目，种种优势加起来让很多人难以抗拒，这里很可能成为下一个升级版的金融城。

地标项目在楼市中具有“定海神针”般的效应。它一定程度上锚定了区域的中心，一定程度上代表了区域极好的发展潜力，一定程度上是购房者选择实力企业的指向标。488米的高度，就是天府新区的那支“穿云箭”。

在去年12月推货后，中海天府里项目再次推出756套房源，精装价格18025-23033元/㎡，建面106-130㎡。最终一共报名1457人，中签率51.89%，在各大房产群，已经能感受到大家对项目的热情了。

成都房产群截图

从群内流传的图片来看，周末去看项目的人数确实不少，排队看房的人都已经排到售楼部门外了。

图片源自网络

总价200-300万的门槛不低，但仍然有很多人报名，大部分都是对这样一支“穿云箭”的价值基础的充分信任。

虽然此次推出的3号地块住宅容积率为6.73，但黄金地段的住宅物业容积率高是常态。更多人看中的是天府CBD的潜力和规划，宁愿多花几年时间留给天府新区，等待它慢慢成熟，所以只要稍微以投资的眼光去看待这个盘，就明白“千军万马来相见”的现象实在不足为奇了。

让价格追赶价值，甚至无论开发商如何努力，预售价格都没法达到大家公认的当前产品价值的高度，那么这样的盘就必然是神盘。华润金悦湾是如此，仁恒滨河湾是如此，绿地新里城也是如此。

作为一个高性价比楼盘，绿地新里城每次推货都能吸引一大批改善群体，这次也不例外。

此次开售13#，精装价格16599-17989元/㎡，建面123-153㎡，200多万的总价在改善眼里就像买白菜，54套房源就有3124名购房者登记，整体中签率低至1.73%。连一直在摇号链顶端的棚改客户，在这个项目的中签率都只有27.27%！

绿地新里城占地约300亩，依然是百亩量级，此次开售精装洋房，价格优势显而易见，但地段和配套确实也很能打。

项目位于外光华板块，周边绿化环境甚至比主城区更胜一筹，整条4号线沿温江方向都十分宜人；距离地铁蔡桥站约251米，交通便捷；商业除依靠鹏瑞利青羊广场和万达广场，自带大体量商业，涵盖盒子商业+街区商业且有大面积自持运营的绿地·熙世界今年就将开业，5万方的体量，足够成为项目所在小区域的区域商业中心了。最令人心动的是学区，草堂小学子美校区、成都泡桐树小学（绿舟校区）、成都树德中学（光华校区）等，随便一个学校都能排上名号。

图源自网络

不论从产品、地段、配套、品质来讲，绿地新里城都算是主城改善中的佼佼者，这样的楼盘，买房人的单价预期早已经在2万+了，那么绿地新里城这种价格再努力都追赶不上价值的楼盘，哪有不被疯抢的道理？

首创天禧小区此次5#、8#清水价格18730-22549元/㎡，建面77-138㎡，共计321套房源，共有1031人报名，中签率在31.13%。虽然清水价偏高，但好在小户型最低总价在150万，首付约45万就能买入东二环，地段位置已说明一切。事实上，就算是城北，当前二环这个区域内，也极少再有住宅项目在售了。成都的二环开发时代，基本上要画上句号了。

何况，首创天禧的外部配套也是相当硬核呀！项目所在的建设路板块引以为傲的一直是便捷的交通和三足鼎立的商圈，不管是公交地铁还是BRT，都统统安排上，SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集每个周末都在收割人气；首创天禧对口的电子科大附小，在成华区中还算不错的学区；而且还是现房，看得见摸得着比什么都实际。

伊藤洋华堂（成华区）

项目的缺点也很明显，4.49的容积率偏高，梯户比为3梯5户，绿化率25%较低，临二环的房间可能有噪音干扰。这也是首创天禧虽然不愁卖但也不至于大红大紫的原因，它的忠实粉丝大概就是那群专一而又热爱主城的购房者吧。

其实当前成都的改善型客群，大致对成都的房子总价区间预期是很清晰的：200万能在成都一圈层、天府新区这些地方买一套高层，已经算是很不错了，如果确实要比较满意的改善，那总价得预备在300万左右。

但海伦天麓干的事情是，让抱着200万买套高层的心理预期的客户，在自己这个项目，可以立马实现原地升舱——老许，同样的价格，你要别墅不要？

在2018年的时候海伦天麓就曾推出过精装1.1万/㎡的高层产品，吸引了11898人前来摇号，中签率仅有3.82%。时隔2年，海伦天麓再次推出9-13栋叠拼别墅，建面140-162㎡，清水价格12944-15784元/㎡，共计120套房源，吸引了552人报名，中签率为21.74%。这个价格甚至比天府新区的一些高层项目还要便宜，当然不能错过。

海伦天麓项目图

交通和商业一直是麓山板块的短板，但随着今年年底6号线的开通，麓山板块也终于开始跟外界正式打通，海伦天麓距离6号线万安站约1公里，不近不远，目前可依靠的是心怡中丝园和滨江和城的商业；学校以私立为主，比如成都市实验外国语学校西区，公立学校较为一般。

大概昭觉寺板块自己也没有想到，一直习惯低调和沉默的自己有一天也可以力压群雄成为舆论的风口浪尖。

大陆潮里推出175套房源，精装均价15740元/㎡，建面101-213㎡，共有1564人报名，中签率为11.19%。当大陆潮里开出总价低至150万的房源时，没有人觉得它不香了。

昭觉寺汽车站

在近几年北改的口号下，昭觉寺其实也在偷偷发力来了一番改头换面。区域有地铁有商业，大陆潮里距离3号线昭觉寺南路站约500米，金科星耀天都和泛悦城市广场等商业体已经呈现，教育质量属于普通水平。

更重要的是，金地、龙湖等后来拿地的开发商，其实已经充分把区域的价格预期拉上去了。这些白衣骑士的拍马赶到，让大陆·潮里热销得毫无鸭梨。

中洲锦城湖岸本批次开售的12-15号楼共计182套房源，清水价格26310-28210元/㎡，总价400万起步并不能吓退大家，共计707人报名，中签率为25.74%，毕竟这个价格只能算南门豪宅的标配。其实看看当前锦城湖板块在售二手房源的价格就知道，动辄4万+的二手房价格，让推新房源预售价格很难取得更高的中洲进城湖岸项目，几乎可以宣布自己拥有了全成都最牛的价格剪刀差。

锦城湖板块已经成为了城南高端湖居区域的代名词，占地约2400亩的锦城湖公园加上约1800亩的桂溪生态公园，在寸土寸金的南绕城充当着城市的“绿色之肺”，让很多城南人心生向往。

锦城湖公园（图源自网络）

项目距离锦城湖地铁站约900米，周边还有环球中心、世豪伊藤等大型商业体，对口的学校是蒙彼利埃小学，是公立的中法联办国际学校——这个学校的存在，也正是锦城湖周边不少项目二手增值极快且一直保持不低的换手率的重要原因。

成都已经重启摇号近两个星期，从市场数据来看，购房者仍然热情不减。这些热度较高的项目或多或少涉及几个关键词：总价可控、地段优越、价值超越预期等。看清这些项目热销的“七种武器”，就知道它们并不能代表当前成都楼市大多数楼盘的普遍表现，毕竟，能拥有这些武器的项目，哪里会有太多？只不过，这七种武器近期集中攻陷市场，要怪，恐怕也只能怪疫情在1月到3月上半月期间，给成都楼市强力按下暂停键咯。